Dans l’immobilier, la révolution de la transparence des prix est en marche

Bercy a inauguré, mercredi 24 avril, un site présentant les données transmises par les notaires lors de l’enregistrement des transactions immobilières. En quelques clics, un particulier peut désormais savoir à quel prix s’est vendu l’appartement de son voisin.

Attention, ne sont concernées que les transactions enregistrées ces cinq dernières années en France métropolitaine. Les régions du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle ne sont pas couvertes car les règles d’enregistrement y sont différentes. En revanche, les prix sont accessibles dans les départements et régions d’outre-mer, sauf à Mayotte.

Cette mise à disposition des fichiers s’inscrit dans le processus « open data » lancé par le gouvernement en 2016 et qui consiste à permettre au public d’accéder à toutes les données détenues par les administrations.

Dans un marché immobilier parfois très opaque, aussi bien pour les acheteurs que pour les vendeurs, ces informations vont sans doute faire évoluer les pratiques.

Jusqu’à présent, pour savoir s’ils achetaient ou vendaient au juste prix, acheteurs et vendeurs pouvaient s’appuyer sur les sites d’estimation en ligne. Mais les informations fournies étaient parfois sujettes à caution, notamment en zone rurale, où les transactions sont moins nombreuses. Les notaires, quant à eux, disposent d’informations fiables au travers de leurs bases Perval et BIEN, mais elles ne sont pas ouvertes au public.

Pour connaître le montant des transactions à l’endroit souhaité, il est possible de se rendre sur le site www.data.gouv.fr et de mettre « demandes de valeur foncière » dans la zone de recherche. On peut aussi directement rentrer l’adresse https://app.dvf.etalab.gouv.fr/dans un navigateur de recherche afin d’accéder à une carte de France interactive.

En cliquant sur la maison ou l’immeuble souhaité, le prix des transactions apparaît. Il s’agit du prix net vendeur, c’est-à-dire déduit des droits de mutations (frais de notaire) et des honoraires de l’agence immobilière.

Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, la surface apparaît également. Pour ce type de logements, les vendeurs doivent, en effet, fournir un certificat « Carrez » qui indique la surface, alors que ce n’est pas obligatoire pour les maisons individuelles.

« Cette transparence va porter un coup d’arrêt aux activités des agents immobiliers peu scrupuleux qui surévaluent un logement afin que le propriétaire signe un mandat de vente », se réjouit Sébastien Kuperfis, PDG du groupe Junot, spécialisé dans l’immobilier haut de gamme. Le vendeur sera lui aussi mieux informé sur le gain qu’il peut espérer.

Pour autant, sera-t-il possible de se passer d’agent immobilier et de se baser sur ces données pour acheter et vendre ? Pas si simple. Chaque bien est en effet unique : la vue, la disposition et les travaux nécessaires pour le remettre en état contribuent au prix. Dans un même immeuble, il existe des variations non négligeables entre deux appartements d’une surface identique.

« Un agent immobilier qui connaît le marché est donc plus apte à fixer le juste prix car le site officiel ne donne aucune information sur les caractéristiques du bien vendu », estime Sébastien Kuperfis. « Mais les agents devront montrer qu’ils apportent une réelle valeur ajoutée au vendeur et à l’acheteur en termes d’estimation du bien, de capacité de médiation entre les deux parties. La profession va devoir améliorer ses pratiques », reconnaît Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

« Une belle pagaille »

Autre limite de ces informations : chaque année, les données seront publiées en avril et en octobre pour des transactions enregistrées quatre mois avant. Le marché peut avoir sensiblement augmenté ou baissé entre-temps.

Par ailleurs, si dans les grandes villes, les transactions sont fréquentes, dans les petites villes le marché est moins actif : le prix d’une transaction réalisée il y a cinq ans n’est pas très utile pour mettre en vente en 2019.

Enfin, il est trop tôt pour savoir si l’ouverture au public de ces informations aura une incidence sur le marché. On peut imaginer que cela pourrait contribuer à dissuader les vendeurs de proposer des prix qui sont très au-dessus du marché en espérant vendre tout de même. « La mise à disposition de ces données risque surtout de créer une belle pagaille, les acheteurs tentant de renégocier le prix du bien parce qu’ils se référeront aux données officielles alors que le marché aura évolué entre-temps », juge Michel Mouillart, professeur d’économie à Paris-Ouest.

Cette transparence, aussi révolutionnaire soit-elle, a ses limites. Les données fournies par le ministère de l’économie sont des données brutes, difficiles à comprendre et à utiliser notamment dans les villages où la consultation des prix nécessite de télécharger un fichier qui peut sembler illisible au béotien. Il est donc plus facile de s’appuyer sur les sites d’estimation en ligne comme celui de Meilleursagents qui a déjà intégré toutes les données sur son site et facilite leur lecture.

Au Royaume-Uni, les prix des ventes sont publics depuis 1995 et pour un bien donné, grâce à des sites spécialisés, il est possible d’accéder au prix de la dernière vente et d’obtenir une estimation du prix actuel et une description sommaire de la propriété et de son environnement. Pour Matthieu Cany, cofondateur de Sextant France, un réseau d’agences immobilières, dont la maison mère est basée à Londres, il était temps que la France avance dans ce domaine. La transparence permet aux acteurs d’agir de façon plus avisée et le marché immobilier est plus fluide.