La brique de verre, un matériau qui donne des idées
publication: 3 mai 2024 / mis à jour 3 mai 2024
Les quelques conseils avancés ici sont applicable aux acquisitions immobilières. mais ils peuvent aussi s'appliquer plus généralement à tout type de crédit.
Combien emprunter
Avant d'envisager un achat immobilier, c'est la toute première question qui doit se poser.
La capacité d'emprunt est liée aux revenus et leur nature. En clair: quel est le montant maximal des mensualités applicable à votre situation?
La plupart des organismes prêteurs, banques ou autres organismes spécialisés, prêtent un certain capital sur une certaine durée en plafonnant généralement le montant des mensualités entre 30% et 35% du revenu net mensuel.
les revenus pris en compte
Sont comptés comme revenus les seuls rentrées financières régulières:
- salaire annuel, primes incluses, divisé par 12 = salaire mensuel;
- indemnités d'invalidité, pension alimentaire, etc... qui ont un caractère régulier et stable dans la durée, au moins sur la durée du prêt;
- rentes et loyers qui ont un caractère stable et régulier;
les frais pris en compte
A ces revenus, se déduisent les versements mensuels tels que:
- crédits en cours de toute nature. Si ces crédits sont en fin de vie, vous êtes vivement encouragés à les solder si leurs mensualités sont importantes;
- pensions alimentaires de toute nature;
- autres engagements financiers réguliers et de longue durée: soultes, etc...
Voyons un exemple pratique, celui d'une personne qui a un salaire mensuel net de 2200€.
Cette personne a une pension alimentaire mensuelle à charge pour un enfant de 350€.
A celà s'ajoute un crédit automobile récemment souscrit de 270€ mensuel.
Cette personne ne dispose d'aucune autre source de revenu régulier. L'organisme de crédit prendra en compte comme revenu réel pour la base de calcul des mensualités maximales:
- 2200€ - 350€ - 270€: 1580€
Cette personne ne pourra donc souscrire à un crédit dont les mensualités ne dépassent pas 30% de ce revenu réel, dans cet exemple la somme de 474€.
Réduire son endettement actuel
On voit - toujours dans notre exemple - que cette personne a peut-être la possibilité de diminuer son endettement actuel. Il a à charge un crédit automobile de 270€/mois. S'il utilise une part de son épargne pour solder ce crédit, la base de calcul des mensualités maximale est redéfini:
- 2200€ - 350€ : 1850€
dans ce scénario, l'organisme de crédit lui accordera probablement un crédit dont les mensualités maximales sont estimées à 30% de ce montant, à savoir la somme de 555€.
Dans certaines circonstances et avec certaines garanties, les organismes acceptent de remonter ce plafond de 30% d'endettement. Ces éléments sont à l'appréciation de l'organisme de crédit. Une hypothèque sur un bien de valeur est un élément favorable pour le relèvement de ce plafond d'endettement. L'hypothèque est souvent soumise à frais.
Souscrire plusieurs crédits
Pour une acquisition immobilière, il est possible de souscrire plusieurs crédits. Dans certaines entreprises ou administrations, il est possible de bénéficier du 1% patronal:
- ce prêt
1% Employeur
est intéressant car il permet à ses bénéficiaires d'obtenir un prêt à un taux de 1,5%. La durée de ce prêt peut varier de 5 à 15 ans. Cet avantage n'est pas lié au contrat de travail. Le fait de quitter l'entreprise n'entraîne pas la perte du prêt logement. Peuvent en bénéficier toutes les personnes salariées travaillant dans une entreprise privée employant au moins 20 salariés. Les salariés peuvent obtenir un prêt, soit directement auprès de leur entreprise, soit auprès de l'organisme collecteur concerné. Le principal collecteur du 1% employeur est Astria.
Naturellement, si vous engagez un achat immobilier, vous devez prévenir chaque organisme prêteur des actions de demande en crédit faite auprès des autres établissements.
Les montants prêtés dans le cadre de prêts annexes, cas du PTZ (Prêt à taux Zéro) ou 1% patronal seront loin de couvrir la totalité du prêt demandé.
De plus, certains de ces crédits sociaux ont des conditions d'attributions stricts. Pour le cas du PTZ, il n'est accordé que pour l'acquisition du logement principal, lequel soit être occupé au moins huit mois par an. En cas de remboursement anticipé partiel, le PTZ est prioritaire pour ce type de remboursement.
Définir ses droits à crédits annexes
Pour le 1% patronal, voir avec son employeur. Cette quote-part du 1% patronal correspond à une enveloppe fixe et déterminée partagée entre l'aide à la location et les prêts particuliers. Si l'enveloppe est épuisée, même si vous êtes dans les critères d'attribution, vous ne pourrez pas emprunter.
Pour le PTZ, les conditions d'attributions dépendent de la situation immobilière personnelle et du type de bien acheté. L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant la demande de prêt. L'emprunteur primo-accédant doit justifier d'un montant total de ressources inférieur ou égal à un plafond, fonction de la localisation du logement et de la composition du ménage.
Prêt sur livret d'épargne logement. Ce prêt permet d'emprunter à environ 3% de taux d'intérêt, ce en fonction des sommes épargnées. Comme ces livrets sont généralement plafonnés, le montant emprunté sera peu significatif sur une aquisition importante. Pour le CEL de La Poste par exemple, il est possible d'emprunter jusqu'à 23.000€
La chasse au taux bas
C'est souvent le critère sur lequel on se focalise le plus: avoir le meilleur taux. Les taux d'intérêts des crédits immobiliers varient selon des critères économiques et conjoncturels. Ils sont bas si l'inflation est réduite et que le marché immobilier est morose. Un taux bas incite à recourir plus facilement à un crédit.
Mais cette focalisation ne doit pas faire oublier l'essentiel, la capacité de remboursement. Comparons deux crédits sur un même capital emprunté, l'un à 4,5% d'intérêts, l'autre à 5%...
Votre réflexe serait de sauter sur celui à 4,5%... Mais si on ne vous l'accorde pas, devriez-vous négliger le second à 5% d'intérêts?
- taux à 4,5%: capital emprunté 200.000€ net, sur 18 ans,
remboursement mensuel de 1352,65€ - taux à 5%: capital emprunté 200.000€ net, sur 20 ans,
remboursement mensuel de 1319,91€
En jouant sur la durée, on constate que le second prêt nous astreint à des mensualités moindres. Certes, ce second prêt sera peut-être plus cher, mais parfois, à quelques dizaines d'euros près, c'est celui auquel on aura droit!
Et rien n'interdit d'effectuer quelques remboursements anticipés partiels en début de crédit, car ces remboursements agissent prioritairement sur la part intérêts des mensualités.
La durée du crédit
En fonction du capital initial, on empruntera la différence pour réaliser l'achat immobilier. Il peut être tentant de conserver une part d'épargne pour réaliser des travaux importants et immédiats.
Mais toute somme non versée dans l'apport immédiat, c'est autant à prendre à crédit.
Avec une capacité d'endettement limitée, le seul levier restant est la durée du prêt.
Actuellement (2012), en France, la durée maximale d'un prêt peut atteindre - en France - 40 ans! Sur un crédit avec des mensualités de 1000 € par mois, en empruntant sur 30 ans vous n'obtenez que 17451€ de plus qu'en empruntant sur 25 ans. Et ces 17451 € coûtent 42551 € de plus en intérêts!
Objectivement, il devient déraisonnable de s'endetter au-delà de 20 années. S'endetter sur 30 années c'est du pur suicide financier. Pour un capital emprunté de 270.000€, vous payerez 244.000€ environ d'intérêts, ce pour un prêt à environ 4%. Soit quasiment le montant emprunté. En fait, vous paierez au final votre bien immobilier le double de sa valeur initiale!
Pour chaque mensualité, vous avez une part qui correspond au capital remboursé, l'autre aux intérêts actuels. Plus la durée est élevée, plus la part des intérêts actuels est importante.
Si vous revendez votre bien immobilier, vous serez très certainement obligé de solder les crédits contractés encore en cours. Sur un crédit de longue durée, vous réaliserez alors que la quasi-totalité du prix de vente de votre bien servira à solder ces crédits si vous vendez au cours des premières années après l'acquisition.
Conclusion
Le meilleur scénario de crédit consiste donc à demander un crédit avec des mensualités proches du seuil d'endettement maximal, ce sur la période la plus courte possible.
Si vous avez de l'épargne non indispensable à votre projet et que vous avez des endettements en cours, en général des crédits à la consommation, soldez-les sans délai. Epargner à 2,5% ou abréger un crédit à 8%, il n'y a pas photo, vous serez gagnant!
Nous vous encourageons également à utiliser notre simulateur de crédit.
Les chiffres rendus par ce simulateur ont été testés sur de vrais dossiers de crédits et sont précis quasiment au centime près!