Comment rater à coup sûr la vente de son bien immobilier
publication: 3 mai 2024 / mis à jour 3 mai 2024
Rédiger son annonce
Pour diminuer vos chances de contacts, ne mettez pas votre numéro de téléphone dans l'annonce. Vous ne serez pas dérangé. Au pire, mettez seulement le numéro de votre téléphone mobile.
En effet, trop nombreux sont les sites d'annonces, qui sous prétexte de confidentialité et/ou respect de la vie privée proposent une première prise de contact via un formulaire anonyme. sauf qu'il arrive que les personnes intéressées se trompent dans leur adresse mail, et quand vous répondez, le mail n'aboutira pas.
Tout site d'annonces sérieux doit autoriser la diffusion de votre numéro de téléphone. Vous serez peut-être importuné par des demandes ou des popositions de prestations, mais au moins vous saurez si votre annonce passe et intéresse des clients potentiels.
De plus, la majorité des personnes intéressées par un bien immobilier apprécient de pouvoir établir un premier contact rapide de vive voix.
Ensuite, il y a des mots ou des expressions magiques à insérer absolument pour décrédibiliser votre annonce.
Parmis ces termes, les mots prix négociable est à insérer ab-so-lu-ment.
Ainsi, vous indiquez que le prix affiché est d'emblée trop élevé. Soyez certains que vous serez contacté justement pour connaître le vrai prix!
Autre mot magique: urgent:
Dites carrément que vous êtes pris à la gorge. C'est un message fort pour que votre éventuel seul acquéreur potentiel vous fasse une offre à la baisse: «à prendre ou tant pis pour vous»!
Ensuite le manque de précisions. N'indiquez pas le nombre de pièces, ni la superficie habitable et – le cas échéant - la surface du terrain. C'est trop drôle de laisser les gens deviner au vu des seules photos jointes à l'annonce.
On pense trop souvent que les personnes vraiment intéressées se déplaceront et jugeront sur place. C'est oublier que les acheteurs potentiels sont souvent des personnes actives, avec un emploi du temps chargé. Une annonce sans réel descriptif et avec des photos indigentes sera survolée au profit d'autres biens, souvent plus chers, mais mieux présentés.
Mettez un maximum d'abréviations dans votre annonce. Sur Internet on a pourtant la possibilité de rédiger des textes clairs et des descriptifs complets. Mais ça fait pas «presse». Autant que votre texte soit disponible en l'état pour une annonce payante dans un journal papier...
Les photos
Même avec un appareil photo numérique d'entrée de gamme, voire un téléphone mobile, on arrive à faire d'excellentes photos. Mais vous n'avez pas le temps de mitrailler les pièces, faire des montages, trier les clichés. Photographiez juste le coin placard jouxtant la cuisinière à gaz. Ce sera bien assez pour faire comprendre (deviner?) que la cuisine est équipée.
Dans l'annonce suivante, une des photos montre la chambre - du moins on suppose que c'est une chambre - où l'on ne voit que le lit. C'est typiquement le genre de photo sans intérêt:
Si vous manquez d'imagination, les sites d'annonces immobilières regorgent d'exemples de photos absolument lamentables. Nous vous faisons confiance pour arriver à faire pire...
Raconter sa vie
Ca y est, votre annonce est en cours de diffusion et vous êtes littéralement harcelés au téléphone... Tant mieux. Ca prouve déjà une une chose: votre annonce intéresse du monde!
La première des précautions est d'éviter de raconter sa vie. Les raisons pour lesquelles vous vendez votre maison ou appartement ne regardent que vous.
Exemples type de scénarios qui jouent contre vous:
- nous vendons car nous venons de signer pour une maison,
- mon mari (mon épouse..) a été muté,
- nous avons quelques difficultés financières...,
...etc!
Une des parades les plus efficaces c'est de répondre vous-même par des questions:
- vous recherchez quel type de maison ou appartement? Cette question pourtant simple permet d'éliminer les personnes qui cherchent un bien trop spécifique et qui au final ne sont pas concernées par le bien que vous proposez.
- vous habitez où? Cette question est intéressante pour savoir si votre interlocuteur peut facilement se déplacer pour une visite. Un acheteur potentiel ne se déplacera que s'il est vraiment motivé.
- quel est votre budget? Il est intéressant de savoir si l'acheteur potentiel dispose d'un capital de départ ou s'il doit recourir à un crédit. Une demande de crédit est une opération longue - un à deux mois minimum - ce qui retardera d'autant la vente de votre bien;
- quel est votre age? Un acheteur trop jeune: il n'aura peut-être pas les revenus suffisant pour obtenir un crédit suffisant, surtout s'il fait une acquisition sans apport. Un acheteur trop agé: s'il n'a pas un apport suffisant, la majorité des organismes de crédit lui fermeront les portes s'il demande un crédit sur une période trop longue;
- votre profession? Une personne en recherche d'emploi n'obtiendra aucun crédit!
- Autant de questions qui vous permettront de savoir si votre interlocuteur ne voit pas "trop gros". Un salaire unique et modeste sans capital de départ obtiendra peut-être difficilement un crédit et vous fera perdre de précieux mois dans la vente de votre bien immobilier.
Le visiteur n'est pas obligé de répondre à vos questions. Dans ce cas, ne le harcelez pas. Il a peut-être ses raisons.
La visite de votre maison / appartement
Laissez les choses en l'état: le linge qui traîne, les outils pas rangés, la cuisine en désordre... C'est du dernier chic de montrer que c'est bien un lieu d'habitation!
Cette photo est extraite d'une annonce immobilière diffusée sur Internet. C'est ce que vous trouverez sur place si vous allez visiter ce bien immobilier. Evitez de faire ressembler votre intérieur à celà!
La réalité - votre quotidien - doit s'effacer devant les nécessités commerciales.
Vous êtes là pour vendre. Une visite n'est jamais impromptue. Astreignez-vous à un minimum de rigueur dans la tenue de votre intérieur.
Il faut impérativement éviter les décors surchargés. Enlevez les meubles trop encombrants, les tentures sombres, les volets fermés, les posters, les bibelots de toute nature...
L'idéal est d'arriver à faire ressembler votre maison / appartement à une maison témoin. Tout est rangé et nettoyé. La TV et la radio sont éteintes. Il n'y a pas de plats en cours de cuisson.
Votre acheteur potentiel doit avoir accès à toutes les pièces. Répondez aux seules questions concernant directement votre bien immobilier:
- date de construction. Cette question peut justifier certains équipements qui ne seraient plus aux normes actuelles.
- montants de la taxe foncière, des charges de copropriété le cas échéant. Vous devez être prêt à répondre à ces questions en toute franchise.
- nature et estimation des travaux envisagés, en particulier pour les appartements en copropriété. Ces points seront annoncés de toute façon par le syndic de copropriété et exposés au moment de signer chez le notaire.
Evidemment, ne donnez pas de réponses à des questions qui n'ont pas été posées. Par exemple, au cours de la visite, ne pas venir avec des phrases du genre: "je vous avertis cependant que...".
Un visiteur qui ne pose aucune question n'est pas bon signe. C'est qu'il n'est pas franchement intéressé. Peut-être est-ce aussi quelqu'un qui n'a pas encore vécu l'expérience de l'achat immobilier.
Gardez soigneusement les coordonnées de votre/vos visiteur(s). Si la vente traîne en longueur, vous pouvez prendre l'initiative de les rappeler dans un délai raisonnable en leur demandant s'ils sont toujours à la recherche d'un appartement/maison et s'ils sont toujours intéressé par votre bien immobilier.
Les fâcheux
Ce sont toutes ces personnes qui vont vous contacter pour des prétextes aussi divers qu'avariés. Commençons par les pires:
- l'africain qui veut acheter/louer: il habite Abidjan ou Cotonou. Il est médecin, avocat, homme d'affaires. Il veut acheter pour son fils, sa fille, sa femme, ou plus simplement louer. C'est à 100% un escroc. la parade: venez visiter on en discute sur place. Il ne viendra jamais. Voir ici des explications détaillées.
- les sociétés de diagnostic: vous les avez déjà faits. la réponse est: non merci et au-revoir. Vous ne les avez pas faits: qu'ils vous envoient leurs tarifs, cela vous donnera une base de comparaison et vous laissera le temps de vérifier leur crédibilité.
- les agences immobilières: si vous vendez de particulier à particulier, expliquez-leur gentiment que - pour le moment - vous vendez en direct. Soyez ferme mais restez polis. Le pire des scénarios serait d'accepter une vente en exclusivité par agence et de continuer à faire la promotion de votre bien de votre coté. dans ce cas, même si vous trouvez un acquéreur, vous serez astreint à payer la commission à l'agence.
Vendre par l'intermédiaire d'une agence immobilière est un choix qu'il faut bien peser. La majorité des professionnels sont sérieux. Mais dès que vous leur donnez mandat, laissez-les faire la publicité pour votre bien immobilier. C'est leur métier et vous paierez bien assez cher pour celà. Les tarifs en ce domaine oscillent de 5 à 10% de la valeur nette du bien vendu. Pour une maison vendue à 250.000 euros, avec une négociation des honoraires à 5% - tarif plancher dans cette profession - c'est un chèque de 12.500 euros que vous devrez établir au nom de l'agence au moment de la signature devant notaire!
Les négociations
On l'a écrit plus haut, évitez le terme négociable dans le texte de l'annonce. A fortiri, lors d'une visite, ne prononcez pas ce mot, jamais!
Si l'acquéreur potentiel veut négocier un prix demandez-lui poliment de vous faire une offre par écrit. Il peut la faire sur papier libre devant vous. Ne donnez pas de réponse immédiate. Par contre engagez-vous à lui donner une réponse dans un délai raisonnable: une à trois semaines maximum.
En cumulant les offres par écrit, d'une part vous gardez trace des engagements potentiels, donc les montants ne pourront plus être discutés, d'autre part vous aurez le temps de comparer d'autres offres plus intéressantes pour vous.
Attention: le mieux-disant n'est pas toujours le plus crédible! Privilégiez l'acheteur qui présente une bonne solvabilité.
Si vous acceptez une offre, le prix n'est plus négociable. Sinon il n'y a plus de limite et celà deviendrait du chantage...
la promesse d'achat
Si vous vendez en direct, faites établir cette promesse d'achat par votre notaire. Il prendra des honoraires, mais ceux-ci seront bien moins élevés que ceux d'un professionnel de l'immobilier.
Si vous vendez par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier, laissez-le faire. C'est son métier et vous payez pour celà.
Vous êtes libre d'en établir un de votre propre initiative. Mais hormis le fait que cet acte sert simplement à rassurer chacune des parties sur les engagements respectifs, il n'a aucune valeur juridique et contractuelle. A ce titre, vous ne pouvez exiger aucun acompte d'aucune nature et pour quelque raison que ce soit.
La demande d'une somme au titre d'un séquestre dans le cadre de la signature d'une promesse d'achat est du ressort exclusif du notaire. Si un professionnel de l'immobilier le demande, c'est destiné au notaire et le montant sera transmis après la période de rétractation obligatoire de sept jours francs à compter de la date de signature de la promesse d'achat officielle!
En conclusion
Cet article - nous l'espérons - vous a peut-être un peu sensibilisé aux éléments pouvant jouer pour ou contre vous dans la démarche de vente de votre maison ou appartement.
En matière de vente immobilière, c'est le client final qui dicte ses règles. Il a ses exigences. A vous de les connaître afin de vous adapter et réussir votre vente.